Ejerskifteforsikring – når skaden er skjult, og forsikringen siger nej
Når du køber hus, tegner du typisk en ejerskifteforsikring for at være beskyttet mod skjulte fejl og mangler og de uforudsete udgifter, der kan opstå, hvis en skade viser sig efter overtagelsen. For nogle boligejere ender forløbet alligevel anderledes end forventet: ejerskifteforsikringen dækker ikke skaden, eller forsikringsselskabet helt eller delvist afviser sagen, selv om skaden opleves som skjult.
Afvisningerne kan blive begrundet med bygningens alder, vurderingen af husets forventelige stand, undtagelser i betingelserne eller en vurdering af, at skaden burde have været opdaget ved købet. Resultatet kan være, at boligejeren står med en afvist ejerskiftesag og betydelige udgifter, selv om forsikringen netop blev tegnet for at undgå den situation.
Typiske udfordringer ved ejerskifteforsikring
- Afslag på skader, fordi de vurderes som “almindelig vedligeholdelse”
- Revner, fugt eller skimmelsvamp, der ikke anerkendes som dækningsberettigede
- Tvister om, hvorvidt en skade var synlig eller burde være opdaget ved købet
- Uenighed om udbedringsomkostninger eller størrelsen af erstatningen.
Hvornår dækker ejerskifteforsikringen ikke?
Når en skade ikke vurderes som en skjult fejl, falder den uden for dækningen i ejerskifteforsikringen. Det sker især i situationer, hvor skaden anses som en del af bygningens forventelige stand, almindelig slitage eller hvor forsikringsselskabet mener, at forholdet burde være opdaget ved købet. Mange afviste skader handler derfor ikke om, hvorvidt der er en skade, men om hvorvidt den juridisk set betragtes som skjult og dækningsberettiget.
I flere tilfælde ender boligejeren med en afvist ejerskiftesag, selv når skaden ikke var synlig og heller ikke omtalt i rapporterne. Konsekvensen kan være uforudsete udgifter, som i nogle tilfælde påvirker både økonomi og mulighed for at udbedre skaden. Det er her, mange først opdager, at forsikringsaftalen er mere kompleks end forventet.
Typiske skader, hvor ejerskifteforsikringen ofte ikke dækker
Forsikringsselskaber afviser ofte skader, hvor der er tvivl om, hvorvidt der er tale om en skjult fejl, eller om skaden skyldes bygningens alder, slitage eller forventelig stand. Det gælder særligt skader, hvor der kan argumenteres for, at forholdet burde have været opdaget ved købet.
Eksempler på skader, hvor der typisk opstår uenighed om dækning:
Opstigende grundfugt
Opstår ofte i ældre huse og i fundamentet. Forsikringsselskabet vurderer i nogle tilfælde, at der er tale om naturlig nedbrydning, og at forholdet hører under husets forventelige stand.
Fugt i sokkel forsikring
Selvom fugt i sokkel kan være skjult ved købet, mener forsikringsselskaberne ofte, at det er et vedligeholdelsesproblem og derfor ikke en dækningsberettiget skade.
Skimmelsvamp ejerskifte
Skimmelsvamp, som viser sig inde i konstruktioner, afvises ofte med henvisning til mangelfuld ventilation eller manglende vedligehold. Her er der typisk uenighed om, hvorvidt skaden var skjult.
Kloakskader ejerskifte
Kloakskader kan være svære at opdage ved køb. Alligevel afvises de nogle gange, hvis forsikringsselskabet vurderer, at forholdet burde være omtalt i tilstandsrapporten – eller at det kan skyldes slitage.
Hvorfor bliver ejerskiftesager ofte afvist?
Når ejerskifteforsikringen afviser en skade, skyldes det sjældent, at der ikke er en skade, men at forsikringsselskabet vurderer, at den ikke opfylder betingelserne for at være dækningsberettiget. Det kan handle om, at skaden anses som almindelig vedligeholdelse, forventelig stand eller noget, der burde have været opdaget ved købet.
Forsikringsselskabet anvender ofte formuleringer som “skaden skyldes husets alder”, “ikke omfattet af dækningen” eller “forholdet kunne have været opdaget”. I nogle tilfælde henvises der til undtagelser i betingelserne, bilag i rapporterne eller vurderinger foretaget af taksator. Det kan betyde, at en skade, der opleves som skjult af boligejeren, alligevel vurderes som ikke dækningsberettiget.
For boligejeren kan resultatet derfor være en afvist ejerskiftesag, selv i situationer hvor skaden ikke var synlig, og hvor der var tegnet forsikring netop for at undgå sådanne situationer.
Hvad kan du gøre, når ejerskifteforsikringen afviser sagen?
Når forsikringsselskabet afviser sagen, er det ikke ensbetydende med, at sagen er afsluttet. En afvisning betyder, at selskabet vurderer, at skaden ikke opfylder betingelserne for dækning – men den vurdering kan være forkert eller ufuldstændig. Flere sager ændres, når dokumentation, vurderinger og forbehold bliver gennemgået på ny.
Hvis ejerskifteforsikringen ikke dækker skaden, er det vigtigt at skabe et klart overblik over, hvorfor selskabet har truffet den beslutning. Det kan du gøre ved at gennemgå afslaget, rapporterne og dokumentationen grundigt og sammenholde det med de forhold, der var gældende på overtagelsesdagen.
For mange boligejere giver det mening at få hjælp til forsikringssag, især når afslaget er uklart, bygger på generelle formuleringer eller når der er tale om komplekse bygningsskader. En uvildig vurdering kan være med til at afklare, om afslaget bør udfordres, eller om sagen kan genåbnes med yderligere dokumentation.
Hvornår giver det mening at søge uvildig rådgivning?
I mange ejerskiftesager er det først efter afslaget, at boligejeren opdager, hvor komplekst et forsikringsforløb kan være. Det kan være svært at vurdere, om selskabets begrundelse er korrekt, om skaden reelt er skjult, eller om der mangler dokumentation, som kunne have ændret afgørelsen.
Her vælger nogle boligejere at få uvildig forsikringsrådgivning, særligt når afslaget er uklart, når rapporterne giver anledning til tvivl, eller når skaden er teknisk kompliceret. En uvildig gennemgang kan være med til at afklare, om der er grundlag for at udfordre afslaget, eller om sagen kan genåbnes med yderligere dokumentation.
Rådgivning kan også være relevant i sager, hvor kommunikationen med forsikringsselskabet er gået i stå, eller hvor der er flere faglige vurderinger, der peger i forskellige retninger. I de situationer kan en ekstern vurdering skabe overblik og hjælpe med at fastlægge, hvordan sagen bedst håndteres videre.
Sådan hjælper vi dig i praksis
Hos Din Forsikringsret arbejder vi med en grundig og struktureret gennemgang af ejerskiftesager. Det betyder, at vi læser forsikringsbetingelser, tilstandsrapporter og øvrig dokumentation nøje for at vurdere, om afslaget fra forsikringsselskabet er korrekt begrundet. Hvis vurderingen peger på, at der er grundlag for dækning, udarbejder vi en indsigelse, hvor vi gennemgår sagen punkt for punkt.
Fastholder forsikringsselskabet afslaget, hjælper vi dig videre med at klage over afgørelsen til Ankenævnet for Forsikring. Her handler arbejdet om at skabe et klart overblik over fakta, dokumentation og de forhold, der er centrale for sagen.
Vi samler og formidler de oplysninger, der er nødvendige for den videre vurdering af sagen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler i boligen, som ikke var synlige ved købet, og som heller ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Det kan eksempelvis være fejl i konstruktion, skjulte fugtskader eller ulovlige installationer, som først opdages efter overtagelsen.
Hvorfor får mange afslag?
Hvad gør jeg, hvis min sag er afvist?
Du bør gennemgå afslaget kritisk og indsamle relevant dokumentation, fx fotos af skaderne, byggetekniske rapporter eller udtalelser fra fagfolk. Mange afslag kan ændres, hvis sagen bliver tilstrækkeligt belyst
Kan jeg klage?
Ja, du kan klage. Først sender du en indsigelse til dit forsikringsselskab, og her kan vi hjælpe dig med at udarbejde argumenterne. Hvis selskabet fastholder afslaget, kan vi også bistå dig med at tage sagen videre til Ankenævnet for Forsikring.